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每經記者 吳凡
每經編輯 楊軍
雖然目前房地產行業依然處於政策調控的市場環境，但是一些房企的擴張之勢仍然不減。
日前，新光圓成（002147，SZ）發佈公告稱，其通過全資子公司浙江萬廈房地產開發有限公司（以下簡稱萬廈房產）的股權收購，取得瞭南國紅豆控股有限公司（以下簡稱南國紅豆）持有的無錫匯鑫置業有限公司（以下簡稱無錫匯鑫）的股權，進而曲線獲得瞭無錫匯鑫旗下的土地開發和房屋銷售。
據瞭解，無錫匯鑫在無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側開發瞭一個高端別墅項目——“塞納莊園”。不過，《每日經濟新聞》曾報道，這個無錫匯鑫開發的高端別墅盤因資金鏈斷裂“閑置”多年。
6月7日，《每日經濟新聞》記者實地探訪瞭“塞納莊園”項目。記者在現場看到，該項目大門外“塞納莊園”四個大字幾乎被雜草覆蓋，別墅區內同樣是雜草叢生。由此可見，無錫匯鑫所開發的“塞納莊園”項目目前仍然處於“閑置”狀態。
那麼，新光圓成為何相中這個“閑置”的別墅項目？未來將如何解決其背後的債務及項目後續開發問題？對此，《每日經濟新聞》記者在6月9日以及6月12日多次聯系新光圓成，其內部工作人員表示，董秘出差，無法接受采訪。此後記者又向公司董秘發去采訪函，但截至發稿，記者尚未獲得回復。
●別墅項目“閑置”多年
據瞭解，成立於2007年的無錫匯鑫曾於2009年5月25日取得瞭錫濱國用（2009）第17號國有土地使用權證。同年9月，無錫市發改委錫發改許投（2009）477號關於核準無錫匯鑫在XDG-2007-95號地塊開發建設居住用房項目的通知。此後無錫匯鑫在此地開發瞭一個高端別墅項目，項目名為“塞納莊園”。
公開資料顯示，該項目土地使用面積為11.78萬平方米，土地規劃容積率為0.8，項目分為三期開發，其中一期的容積率為0.54，由98套獨棟別墅組成，當時的售價大約為600萬元/套左右，主要為300~400平方米的獨棟別墅。
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然而，今年5月18日，《每日經濟新聞》報道稱，上述無錫匯鑫開發的高端別墅盤“塞納莊園”因資金斷裂“閑置”多年。那麼目前的情況究竟如何呢？6月7日，《每日經濟新聞》記者來到位於無錫濱湖區南泉鎮興隆路東側的“塞納莊園”項目地，進行瞭實地探訪。
在“塞納莊園”右側大門旁的一塊“公示牌”上，記者註意到，“塞納莊園”項目於2010年10月1日動工，擬完工時間為2013年12月30日。
照“公示牌”上的進度，距離上述項目完工到現在已經過去瞭3年多的時間，如果該別墅項目正常銷售，別墅區內應該早已有人居住，不過，記者在現場看到，“塞納莊園”內卻毫無居住氣息，這些別墅的框架已經建好，但包括門窗等基本設施均沒有安裝。由於別墅區內的雜草與樹木長時間無人打理，因此肆意瘋長，從而導致一些通往別墅大門的道路已完全被雜草和樹木“占領”。
《每日經濟新聞》記者隨後在“塞納莊園”內的售樓處看到，該售樓處兩側大門為玻璃門，不過門上的玻璃已經碎落一地，其內部的樓盤模型東倒西歪地閑置在展示桌上，雜物遍地，一片狼藉，地面上隨處可見一些被丟棄的名片，名片上寫著：塞納莊園某某置業顧問。由此可見，該售樓處已經很長時間沒有人來“光顧”瞭，而其二樓上，同樣是地面上遍佈垃圾，場景頗為荒涼。
此後為瞭解“塞納莊園”的詳細情況，《每日經濟新聞》記者撥打瞭“塞納莊園”售樓處的公開銷售電話，不過對方卻表示其為格林豪泰酒店，不是“塞納莊園”。
●公司面臨二次開發風險
與“塞納莊園”銷售部門聯系無果後，《每日經濟新聞》記者試圖尋找周邊的房產中介來瞭解塞納莊園的情況。不過記者很快發現，“塞納莊園”的周邊並沒有房產中介。
在無錫湖濱區江南大學地鐵站附近的一傢房產中介裡，當記者表示想瞭解“塞納莊園”樓盤情況時，這裡的房產中介人員表示並不知道這個樓盤。而當記者向其具體表述該樓盤所處的地理位置時，該房產中介人員才恍然大悟，“我說我怎麼不知道呢，那地方已經很偏瞭，快靠近蘇州、上海瞭，在無錫的角落裡面，已經屬於無錫的郊區瞭。”
此後，記者又來到附近的另一傢房產中介瞭解“塞納莊園”的情況，與上述情況相似的是，該中介內的工作人員並不知道該樓盤。當記者同樣介紹該樓盤所處的地理位置時，其向記者表示，這個樓盤的地理位置比較偏。
那麼，在此次收購無錫匯鑫之前，新光圓成公司是否去“塞納莊園”實地考察過？公司打算未來如何開發和銷售“塞納莊園”呢？
“公司高層在簽訂協議之前，是去‘塞納莊園’看過的，瞭解情況之後，公司才簽的協議。”新光圓成內部工作人員6月9日接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
對於公司要如何重整這塊土地，上述內部工作人員表示，“這是高層決定的，我們並不知道。”此後，《每日經濟新聞》記者向公司董秘發去瞭采訪函，但截至發稿，尚未獲得回復。
對此，上海易居房地產研究院總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“別墅項目的投資，在於對高端置業需求釋放的看好，所以會有類似爛尾樓被收購的做法。”他認為，“從無錫房地產市場來說，太湖一帶的濱湖條件較好，別墅產品本身也有較好的市場吸引力。”
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此外，從無錫當前樓市發展來看，嚴躍進認為，雖然管控較為嚴厲，但房企持股和城市進入的信心依然是較大的，這都會帶來此類區域房地產市場開發投資的熱情釋放。
記者瞭解到，盡管“塞納莊園”所處的區域較為偏僻，但是其周圍的房價並不低。房天下無錫頻道的數據顯示，“塞納莊園”附近的樓盤還包括“南苑新村”和“江南景園”，其中“南苑新村”為普通住宅房，其均價不足1萬元/平方米；而隔河相望的“江南景園”則為高端別墅區，其均價則高達1.91萬元/平方米。
去年10月，國土資源部曾召開新聞發佈會，表示將進一步從嚴對土地的管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，進一步控制聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批。
對此，嚴躍進表示，別墅產品因為稀缺價值，成為部分房企積極介入並購的一類物業。不過，他同時認為，房企對爛尾樓別墅進行二次開發，也可能會面臨一些風險。
“首先，對於爛尾別墅樓項目來說，房企過多地看好此類物業的前景，而沒有分析無錫當前樓市的成交結構，是一個較大的問題。”嚴躍進稱，“對於此類市場來說，樓盤交易其實面臨很多新的問題，比如說政策管控下信貸發放節奏放緩，所以全款認購別墅的市場需求在減少。同時當前對於購房資金審核較有壓力，預計潛在的購房需求也是在減少。”
●無錫匯兒童滴雞精推薦鑫涉多起債務訴訟
值得註意的是，在重整“閑置”別墅前，新光圓成還必須先“掃清”無錫匯鑫存在的多起訴訟。
《每日經濟新聞》記者通過“天眼查”瞭解到，作為“塞納莊園”的開發商，無錫匯鑫曾涉及訴訟多達51起，被列為失信人20次，還有兩次被無錫市濱湖區市場監督管理局列為經營異常。具體而言，2014年，無錫匯鑫涉及的訴訟有20起；2015年，無錫匯鑫訴訟達到24起；2016年（截至7月1日），無錫匯鑫共涉及7起訴訟。記者梳理這些訴訟發現，無錫匯鑫多被列為被告，而原告則包括企業、銀行、員工、購房者（以下簡稱原告）等，訴訟的原因則多是無錫匯鑫拖欠相關原告的費用。
在多傢法院出示的“裁判書”中，法院判決的最終結果也多是要求無錫匯鑫償還拖欠原告的相關費用。
實際上，涉及如此多訴訟的無錫匯鑫早已“資不抵債”。以最近一次無錫匯鑫涉及的訴訟為例，無錫市濱湖區人民法院2016年4月27日發佈瞭《劉福林與無錫匯鑫申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》，無錫匯鑫需要支付劉福林1023568元。據瞭解，在執行過程中，無錫市濱湖區人民法院在向包括江蘇銀行、中國工商銀行、中國建設銀行等在內的多傢銀行、無錫市房屋登記中心、無錫市公安局車輛管理所查詢後得知，無錫匯鑫名下並無銀行存款，房產和車輛均有其他案件查封。
不僅如此，截至去年末，無錫匯鑫還欠其唯一股東中國金谷國際信托有限責任公司（以下簡稱金谷信托）貸款本金25000萬元，利息27988.89萬元，本息合計：52988.89萬元。為此，無錫匯鑫以其未開發土地68318.8平方米（錫濱他項（2011）第460號）及一期土地項目中的50套單幢別墅在建工程為上述債務設置瞭抵押擔保。
今年4月，南國紅豆在拍賣會上通過33200萬元的價格確認拍得瞭“金谷信托持有的無錫匯鑫的權利及相應附屬權利（包括以讓與擔保方式持有的無錫匯鑫100%股權）”。
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此次新光圓成與南國紅豆簽訂的交易協議中，新光圓成子公司萬廈房產在協議簽訂後7日內向南國紅豆支付預付款2億元，這部分預付款專項用於無錫匯鑫債務清償。
新光圓成同時要求南國紅豆於對無錫匯鑫開展破產重整，使無錫匯鑫在2018年的1月31日前不存在任何債務、糾紛等；使無錫匯鑫對錫濱國用（2009）第17號登記的國有土地使用權（不包含已經出售的48 套別墅用地）以及50套單幢別墅的所有權沒有設定任何抵押和擔保，沒有被法院查封，不存在潛在的權利糾紛，不存在任何的權利負擔和限制。
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據公開資料披露，“新光圓成”的前身為馬鞍山方圓回轉支承股份有限公司（以下簡稱方圓支承）。該公司是一傢專業生產回轉支承、鍛壓設備等工程機械及配件的上市公司。但近年來，受經濟增長趨緩、同業競爭加劇等因素影響，回轉支承市場需求疲軟，公司生產經營面臨較大困難和壓力，對此，方圓支承開始尋求註入優質資產。
隨後，方圓支承通過重大資產重組，新光集團借殼成功。而在交易完成後，“新光圓成”成為瞭一傢以房地產開發與商業經營、回轉支承生產與經營為雙主業上市公司。
新光圓成財報顯示，2016年，其實現營業總收入37.36億元，同比增長101.11%，歸屬於上市公司股東的凈利潤為15.3億元，同比增長207.67%。其中房地產業務實現營業收入35.6億元，同比增長91.59%，歸屬於上市公司股東的凈利潤15.89億元，同比增長219.58%。
而在新光圓成的房地產版圖中，目前其房地產開發項目主要分佈於義烏、東陽及金華三個浙江中部地區城市。
對於此次公司收購無錫匯鑫，進而曲線取得無錫匯鑫項下的土地項目和房屋銷售，新光圓成表示，公司全資子公司籌劃進行的交易事項，是出於業務拓展需要，有利於迅速拓展無錫地區市場，加速公司在江蘇地區的地產業務佈局，對公司房地產業務的發展起到積極影響。
對此，嚴躍進向記者表示，此類企業進入無錫市場，說明在積極尋找一些優質的城市區域，同時對於無錫市場的樓市投資比較看好，體現瞭當前一些中小型開發商積極投資重點三線城市的投資思路。
不過，嚴躍進亦認為，更為關鍵的一點是，別墅產品實際上在無錫市場並非主流的交易項目，更為主流的是一些中高層的樓盤，這也是相關開發商需要註意的問題。
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